Het befaamde arrest van de Hoge Raad omtrent huurkorting die kan verkregen wegens de beperkende overheidsmaatregelen is bij vele huurders bekend. Deze korting werd verstrekt op grond van de onvoorziene omstandigheden. Inmiddels komen veel huurders wederom in de problemen door de hoge huurindexatie en hoge energieprijzen. Bestaat er een mogelijkheid tot een huurprijsherziening?
Door de oorlog in Oekraïne is een hoge inflatie ontstaan. Indien de huurder een huurprijsindexatie is overeengekomen op basis van het CPI cijfer zal de huur aanzienlijk stijgen. Naast deze stijging hebben veel huurders te kampen met een hoge energieprijs. Kan de huurder hier iets tegen doen?
Voor horeca- en winkelruimtes bestaat een wettelijke regeling die voorschrijft dat de huurprijs kan worden aangepast aan de huurprijzen van de omgeving voor vergelijkbare locaties. Mocht je als huurder de kennis hebben dat de huurprijs van vergelijkbare panden in de omgeving omgerekend per vierkante meter lager liggen dan kan je als huurder inschatten of zo’n traject kans maakt. In dat geval dient er wel een deskundige te worden aangewezen die daadwerkelijk de prijzen gaat onderzoeken. De bestemming van het pand doet in zo’n geval niet ter zake. Een beroep op deze regeling zou daarom een uitkomst kunnen bieden voor huurders.
Mocht dit geen oplossing bieden dan zijn er wellicht nog andere mogelijkheden. Verschillende branche- en koepelorganisaties en banken hebben een oproep gedaan om het Kerninflatiecijfer te gebruiken bij de huurprijsindexering in plaats van de CPI. Dit inflatiecijfer is minder hoog dan de CPI, omdat dat cijfer prijsgevoelige componenten zoals voedsel en energie buiten beschouwing laat. Dit geeft dus een beter beeld dan de CPI. Hierbij zou de huurder dus een beroep moeten doen op een coulanceregeling vanuit de verhuurder. Mocht dit niet tot overeenstemming leiden zou nog een weg naar de rechter mogelijk zijn. Binnen de advocatuur wordt inmiddels besproken dat niet valt uit te sluiten dat de huidige extreme inflatie kan worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW en dat daarom een CPI indexatie dient te worden aangepast. Voor zover bekend is hier nog geen rechtspraak over verschenen, maar de vraag is of een huurder die zelf de energielasten draagt ook gehouden kan worden een hoge huurverhoging te accepteren die zijn oorzaak vindt in de hoge energieprijzen. In beginsel is er sprake van contractsvrijheid waardoor partijen mogen afspreken wat zij willen wat een beroep op 6:258 BW kan bemoeilijken. Doch hebben rechters de afgelopen jaren – kijkend naar de coronahuurkorting – een beroep op dit artikel veelvuldig geaccepteerd. Een procedure zou daarom kunnen lonen.
Mocht u advies nodig hebben inzake huurprijsverlaging, dan staan onze advocaten en adviseurs voor u klaar.