AG Hart Advocaten

In hartje Rotterdam.

Huurovereenkomst

Artikel 7:231 BW bepaalt dat een ontbinding van de huurovereenkomst niet buiten de rechter om kan plaatsvinden. Maar in veel gevallen worden de huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst aan elkaar gekoppeld. Als de franchiseovereenkomst wordt ontbonden, wordt daarbij ook de huurovereenkomst ontbonden. Is deze koppeling toegestaan?

Als de franchisegever de huurovereenkomst tegelijk wil laten eindigen als de franchiseovereenkomst eindigt, is het van belang om de overeenkomsten aan elkaar te koppelen. In beide overeenkomsten kan dan een bepaling worden opgenomen waarin staat dat de huurovereenkomst eindigt wanneer de franchiseovereenkomst eindigt, zonder tussenkomst van de rechter.

Zoals hierboven al aangegeven is zo’n bepaling in strijd met artikel 7:231 BW.

Goedkeuring van de rechter

Er is echter een mogelijkheid om deze bepaling toch in de overeenkomsten op te nemen, waarbij deze rechtsgeldig is en niet kan worden aangevochten op grond van artikel 7:231 BW. Dit geldt wanneer partijen vooraf goedkeuring van de rechter vragen en krijgen. De desbetreffende bepaling mag achter niet nadelig zijn voor de huurder anders wordt er geen goedkeuring verleend door de rechter.

Bepaalde omstandigheden kunnen ervoor zorgen dat de rechter de bepaling toch goedkeurt. Bijvoorbeeld wanneer de franchiseovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met de huurovereenkomst en dit ook uit de bepalingen in de overeenkomsten blijkt. Bijvoorbeeld doordat de franchisenemer de huurruimte alleen mag gebruiken voor het exploiteren van een specifieke franchiseformule. Wanneer de franchiseovereenkomst eindigt, kan de franchisenemer deze formule niet meer exploiteren en de huurruimte verder niet gebruiken. Hierdoor heeft de huurder ook niets meer aan de huurruimte. In de jurisprudentie is deze koppeling al aangenomen en is op grond van deze bepaling al goedkeuring verleend door de rechter.

Een andere mogelijkheid ligt in het feit van een wanprestatie. De wanprestatie in de franchiseovereenkomst moet dan ook een wanprestatie in de huurovereenkomst betekenen. Dit kan doordat deze koppeling in de overeenkomsten wordt aangenomen. Wordt er dan door de franchisenemer een wanprestatie gepleegd op grond van de franchiseovereenkomst, dan levert dit ook wanprestatie in de huurovereenkomst op waardoor de franchisegever gerechtigd is om beide overeenkomsten te ontbinden. Deze bepaling in de overeenkomsten dient ook goedkeuring van de rechter te krijgen. Het is namelijk niet zeker dat als men geen goedkeuring heeft dat de rechter het alsnog zal aannemen. Deze zaken zijn erg casuïstiek van aard, waarbij de rechter namelijk in elke zaak anders kan oordelen.