De gevolgen van de coronacrisis worden steeds groter. Inmiddels zijn diverse ondernemers door de tweede lockdown in de financiële problemen geraakt en voorlopig is het eind nog niet in zicht. Ondanks het steunpakket van de overheid zijn er ondernemers die niet meer aan hun financiële verplichtingen kunnen voldoen. Veelal omdat zij – wegens omstandigheden – net buiten de boot vallen voor het ontvangen van de diverse steunregelingen. In sommige gevallen zijn andere partijen, zoals verhuurders, bereid deze ondernemers te helpen bijvoorbeeld door huurkorting te verstrekken.
Echter zijn er ook gevallen bekend waarbij de verhuurders blijven vasthouden aan de huuropbrengsten. De afgelopen maanden hebben diverse rechters zich gebogen over de vraag of huurders die door de coronacrisis minder of geen omzet konden genereren, recht hebben op huurkorting.
Veel van deze zaken hebben in kort geding gediend. Dit houdt in dat wanneer een rechter uitspraak doet, deze kwestie nog kan worden voorgelegd aan een andere rechter tijdens een bodemprocedure. De uitspraak in de bodemprocedure kan dan corrigerend werken. De rechtbank in Den Haag heeft op 21 januari jl. als eerste rechter uitspraak gedaan tijdens een bodemprocedure.
In bovengenoemde zaak is er een beroep gedaan op de onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW), dan wel de redelijkheid en billijkheid. Op grond van art. 6:258 BW kan de rechter op verlangen van een van de partijen de overeenkomst geheel of gedeeltelijk wijzigen of ontbinden. Partijen hadden van tevoren geen afspraken gemaakt over situaties zoals de corona-crisis en er mocht ook niet verwacht worden dat partijen dit zouden doen. Een andere uitspraak van de rechtbank Overijssel d.d. 19 februari jl. bevestigd nogmaals dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, gezien kan worden als een onvoorzienbare omstandigheid.
Uit andere uitspraken komt naar voren dat de rechter de financiële gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk over de partijen verdeelt en er rekening moet worden gehouden met de omstandigheden van het geval. Hierbij wordt onder andere gekeken naar omzetderving, de financiële situatie van de huurder en of deze overheidssteun heeft ontvangen. Op basis hiervan stelt de rechter een percentage vast of wijst hij de vordering af.
Voor de periode dat een huurder het verhuurde pand in zijn geheel niet heeft kunnen exploiteren, zien we vaak dat voor die periode een huurkorting van 50% wordt toegepast. Dit was ook het geval in de eerder besproken uitspraak van de rechtbank in Den Haag. De periode(s) waar het verhuurde pand gedeeltelijk geëxploiteerd kan worden, neemt de rechter de omstandigheden van het geval in acht.
De rechtbank van Gelderland heeft daarnaast op 2 februari jl. geoordeeld dat wanneer een huurder aanspraak kan maken op een Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna TVL) dit ook van invloed kan zijn op de hoogte van de huurkorting. De TVL is ook een overheidssteunmaatregel en kan tot een compensatie tot maximaal 50% van de vaste lasten leiden. Deze uitspraak benadrukt dan ook het belang van het krijgen van overheidssteun bij de vaststelling van de huurkorting.