Veel huurders van bedrijfsruimten bevinden zich momenteel in een moeilijke situatie, veroorzaakt door hoge huurindexaties en stijgende energieprijzen.
Veel huurders van bedrijfsruimten bevinden zich momenteel in een moeilijke situatie, veroorzaakt door hoge huurindexaties en stijgende energieprijzen. Waar de coronapandemie eerder aanleiding gaf tot huurkortingen, zijn het nu de inflatie en de energiecrisis die voor financiële druk zorgen. De vraag rijst of huurders van bedrijfsruimten juridische mogelijkheden hebben om hun huurprijs te herzien. Dit artikel bespreekt enkele opties die mogelijk verlichting kunnen bieden.
De inflatie, die sterk is toegenomen door de oorlog in Oekraïne, heeft aanzienlijke gevolgen voor huurders van bedrijfsruimten. Huurders die een huurprijsindexatie zijn overeengekomen op basis van het consumentenprijsindexcijfer (CPI), zien hun huur sterk stijgen. Daarnaast kampen veel huurders met hoge energiekosten, die de financiële druk nog verder vergroten. Het is begrijpelijk dat veel huurders zich afvragen of er manieren zijn om deze kosten te verlagen of te beperken.
Voor huurders van horeca- en winkelruimtes biedt de wet een specifieke regeling die mogelijkheden biedt om de huurprijs te herzien. Deze regeling, die is vastgelegd in artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek (BW), stelt dat de huurprijs kan worden aangepast aan de huurprijzen van vergelijkbare locaties in de omgeving. Deze herziening kan door de rechter worden bepaald als de huurprijs niet meer overeenkomt met wat redelijk is op basis van de huurprijsontwikkeling in de regio.
Om succesvol een huurprijsherziening aan te vragen, moet de huurder kunnen aantonen dat de huurprijs van vergelijkbare panden in de omgeving lager is. De vergelijking moet worden gemaakt per vierkante meter. Dit proces vereist vaak de aanstelling van een deskundige die de prijzen van vergelijkbare panden onderzoekt.
Het belangrijkste voordeel van deze regeling is dat de bestemming van het pand niet relevant is voor de herziening van de huurprijs. Dit betekent dat huurders van horecaruimtes en winkelruimtes een kans hebben om de huurprijs te laten herzien, zelfs als de economische omstandigheden hen hard treffen.
Een succesvolle huurprijsherziening is echter niet eenvoudig. De huurder moet kunnen aantonen dat de huurprijs niet meer in lijn ligt met die van vergelijkbare panden. Dit vraagt om een gedegen voorbereiding en onderzoek naar de marktprijzen. Huurders moeten zich daarom goed laten informeren en de hulp van een deskundige inschakelen om de huurprijs van hun bedrijfsruimte te vergelijken met die van andere panden.
Naast de mogelijkheid tot huurprijsherziening voor horecaruimtes en winkelpanden, is er een bredere oproep vanuit verschillende brancheorganisaties en banken om het kerninflatiecijfer te gebruiken in plaats van het CPI-cijfer bij de huurprijsindexering. Het kerninflatiecijfer sluit prijsgevoelige componenten zoals voedsel en energie uit en geeft daarmee een realistischer beeld van de werkelijke inflatie. Dit is gunstiger voor huurders, omdat de kerninflatie vaak lager is dan de algemene inflatie (CPI), vooral in tijden van sterk stijgende energieprijzen.
Huurders die worden geconfronteerd met hoge huurverhogingen door CPI-gebaseerde indexatie kunnen proberen een coulanceregeling te treffen met hun verhuurder. Door te verwijzen naar het kerninflatiecijfer kunnen huurders bepleiten dat de huurprijsindexatie wordt gebaseerd op een eerlijker en minder extreme maatstaf. Een dergelijk verzoek is afhankelijk van de bereidwilligheid van de verhuurder. Wanneer er geen overeenstemming kan worden bereikt, kan de huurder overwegen om juridische stappen te nemen.
Naast de wettelijke regeling voor huurprijsherziening in horeca- en winkelruimtes en het gebruik van het kerninflatiecijfer, bestaat er ook de mogelijkheid om een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden zoals omschreven in artikel 6:258 BW. Dit artikel stelt dat een rechter een overeenkomst kan wijzigen of beëindigen als er sprake is van omstandigheden die niet waren voorzien bij het sluiten van het contract, en als het onredelijk zou zijn om de overeenkomst ongewijzigd te laten.
Hoewel er nog geen rechtspraak bekend is over de vraag of de huidige extreme inflatie en stijgende energieprijzen kunnen worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden, is het niet uitgesloten dat rechters hierin meegaan. Het recente precedent van huurkortingen tijdens de coronapandemie laat zien dat rechters onder bepaalde omstandigheden bereid zijn in te grijpen op basis van artikel 6:258 BW.
Een beroep op onvoorziene omstandigheden kan echter moeilijk zijn, omdat in beginsel sprake is van contractsvrijheid. Partijen mogen in hun contract vastleggen wat zij willen, en verhuurders zullen waarschijnlijk aanvoeren dat huurprijsindexatie een onderdeel is van de overeenkomst. Toch kan een juridische procedure lonend zijn, zeker gezien de bereidheid van rechters in de afgelopen jaren om in te grijpen bij extreme economische situaties.
Huurders van bedrijfsruimten die worden geconfronteerd met hoge huurindexaties en stijgende energiekosten hebben verschillende opties om hun huurprijs te herzien of te verlagen:
Hoewel er geen garanties zijn dat een verzoek tot huurprijsverlaging of indexatie aan de lagere kerninflatie succesvol zal zijn, bieden deze mogelijkheden huurders wel een kans om financiële verlichting te vinden. Gezien de complexiteit van deze kwesties is het raadzaam om juridisch advies in te winnen.
Mocht u advies nodig hebben over huurprijsverlaging of andere juridische vragen, dan staan de advocaten en adviseurs van AG Hart Advocaten voor u klaar.
© 2024 Aghart. Alle rechten voorbehouden. Gemaakt door SoftHQ.
