Het komt weleens voor dat de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst wenst over te gaan wegens dringend eigen gebruik van de huurruimte. Dat de huurder een dergelijke beëindiging wenst te voorkomen, is – vanzelfsprekend – niet ongerijmd. Dit was ook het geval in de kwestie waarover de rechtbank Gelderland zich onlangs heeft uitgesproken[1]. Wat was daar aan de hand?
Verhuurder (een stichting) en huurder waren een samenwerkingsovereenkomst alsmede een huurovereenkomst (bedrijfsruimte) met elkaar aangegaan. Uit hoofde van deze overeenkomsten exploiteerde huurder onder eigen vlag een kruidenierswinkel. Aangezien in de positionering van huurder zich op enig moment een wijziging voordeed en zij in dat kader herinrichtings- en uitbreidingsplannen had, waaronder het exploiteren van een lunchroom op de locatie van huurder, stelde verhuurder zich op het standpunt het gehuurde voor dringend eigen gebruik nodig te hebben. Derhalve wenste verhuurder beëindiging van de huurovereenkomst.
De huurder verzette zich daartegen en voerde aan dat verhuurder onvoldoende zou hebben onderbouwd dat sprake is van concrete uitbreidingsplannen en dringend eigen gebruik. Volgens huurder zou in dat verband slechts sprake zijn van een voorgenomen besluit. Tevens zou volgens haar een deugdelijke cijfermatige onderbouwing ontbreken van de door verhuurder verwachte omzettoename. Huurder stelde voorts dat verhuurder misbruik van recht zou maken door onder voornoemde omstandigheden de huurovereenkomst op te zeggen, althans in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid zou handelen, gelet op de grote financiële gevolgen voor huurder in geval van beëindiging van de huurovereenkomst. De werkelijke reden voor de huuropzegging zou zijn gelegen in het feit dat huurder – met haar goede omzet – een te grote concurrent voor verhuurder zou zijn, aldus de huurder.
De kantonrechter overwoog dat de vraag of een verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor gebruik dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. In dat kader heeft te gelden dat de verhuurder dringend eigen gebruik slechts aannemelijk moet maken en dat niet hoeft aan te tonen met objectieve gegevens. Bovendien hoeft de verhuurder noch te stellen noch aannemelijk te maken dat haar geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het verhuurde. Het ligt in beginsel namelijk op de weg van de huurder te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan redelijkerwijze mogelijk is. De kantonrechter oordeelde dan ook dat verhuurder voldoende aannemelijk had gemaakt dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft.
Ten aanzien van het standpunt van huurder dat sprake zou zijn van misbruik van recht c.q. handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid overwoog de kantonrechter voorts dat er in dit geval geen bijzondere omstandigheden waren om een dergelijk misbruik of strijd met de redelijkheid en billijkheid aan te nemen, zelfs al zou verhuurder de huurovereenkomst hebben opgezegd uit concurrentieoverwegingen.
Gelet op het voorgaande heeft de kantonrechter derhalve de vorderingen van verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen. Vanwege de onlosmakelijke verbinding tussen de huurovereenkomst en de samenwerkingsovereenkomst, kwam daardoor ook de samenwerkingsovereenkomst tot een einde.
Uit deze uitspraak blijkt nog maar eens dat de huurder weinig kan inbrengen tegen de situatie waarin de verhuurder het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en verhuurder daartoe het verhuurde dringend nodig heeft.
[1] ECLI:NL:RBGEL:2015:7681.
mr. G. (Gülay) Kara